Trest pre klienta - progresívne splácanie

Existujú tri druhy splácania hypotéky - anuitné (najčastejšie), progresívne a lineárne (veľmi zriedkavé). Pozrime sa spolu na ďalší spôsob ako banky dokážu zarobiť na nevedomosti klientov, budeme sa venovať progresívnemu splácaniu. 

V čase písania článku má tento typ splácania z veľkých bánk v ponuke len Slovenská sporiteľňa. V minulosti úvery tohto typu ponúkala napríklad aj ČSOB banka, tá mala v ponuke aj lineárne splácanie.

Čo sa vlastne pri progresii deje?

Najprv platíš malú splátku, potom postupne rastie. Akože predpokladáš, že budeš rásť v kariére a plat ti bude stúpať. Môže byť. Problém však nastáva vtedy, keď sa pozrieš na to, čo sa so splátkou deje. Pri "klasickom" anuitnom splácaní platí, že keď sa nemení úrok, splátka je celú dobu rovnaká. Na začiatku platíš, platíš, platíš a z dlhu ubúda veľmi pomaly. No a zjednodušene - pri progresívnom splácaní platíš, platíš, platíš a z dlhu ubúda ešte pomalšie. Ak vôbec! Posledný klient, ktorý sa u nás zastavil - teraz čítate správne - po 5 rokoch splácania dlhoval viac ako keď hypotéku podpísal! 

Vzal 41000€, 5 rokov platil necelých 200€ mesačne. Po 5 rokoch mohol úver bez poplatku splatiť, no ostal prekvapený, keď zistil, že banke dlhuje 42500€. 

Kto to využíva? 

Často ľudia, ktorým normálna hypotéka nevychádza využijú progresívne splácanie. Keď nevychádza, tak ju neberte. Radšej nájdite spôsob ako nejaké peniaze odložiť ako pustiť sa do krkolomného splácania. Nezabudnite, že pri zmene bývania neplatíte len splátku hypotéky, ale aj nové nájomné, poistenie, energie, možno cestovné náklady. Všetky tieto faktory treba pred takým veľkým krokom zvážiť. Najlepšie poradiť sa s nezávislým odborníkom, ktorému dôverujete. A ktorý nepracuje pre vašu banku, ale pre klienta. 

Poslednou veľkou nevýhodou je, že ak sa zmenia na trhu úroky smerom nahor, vaša splátka porastie super rýchlo. Vtedy naozaj pri nižších príjmoch hrozí meškanie splácania a exekúcia. 

Preto rád vravím - najlepší úver je ten, ktorý za vás spláca niekto iný. 

Štátny príspevok pre mladých - základy

Keď si idú mladí ľudia vyriešiť bývanie, najlepšie je nebyť odkázaný na hypotéku. Málokto však dokáže našetriť na byt, ak ho kupuje v krajskom meste. Ak už siaha po požičaných peniazoch, mal by to urobiť rozumne. 

Klienti do 35 rokov, ktorí uvažujú o novom bývaní majú možnosť využiť štátny príspevok. Znamená to, že môžu vziať novú hypotéku, kde budú mať úrok nižší o 3%. Z toho 2% prispieva štát a 1% prispieva banka. Niekedy. Banky totiž často inak hodnotia klienta, ktorý o príspevok žiada ako toho, ktorý chce vziať hypotéku bez príspevku. Celé zvýhodnenie platí však iba na sumu do 50000€. Ak kupujete drahší byt, banka rozdelí hypotéku na dve časti, kde na jednej máte napríklad 3,5% a na tej lacnejšej 0,5%. Zákon hovorí, že príspevok môže byť maximálne na 70% dlhu, no a tu sú znova veľké rozdiely medzi bankami. Niektoré dajú 70% výšky úveru, niektoré 70% hodnoty nehnuteľnosti a sú aj také, ktoré nemajú problém zvýhodniť 100% nehnuteľnosti. Je zvláštne ako môže byť jeden zákon vysvetľovaný úplne odlišne v inej inštitúcii.

Ďalším zaujímavým obmedzením býva maximálna výška hrubej mzdy za minulý rok, ktorú ste dosiahli. Mení sa každý štvrťrok a pohybuje sa okolo 1100€ v hrubom (cca 2200 pre pár).

Príspevok trvá po dobu 5 rokov. Rozumne sa preto treba postaviť aj k fixácii úrokovej sadzby. 

Ďalšie zaujímavosti:

Účelom úveru nemôže byť refinancovanie iného úveru.

Klient môže využiť dotáciu aj viackrát ako raz (aj na dlhšie ako 5 rokov).

Medzi štvrtým a piatym rokom môže klient splatiť celý dlh bez poplatku. Ak odíde skôr, musí celý príspevok vrátiť.

Banka síce každý mesiac vráti sumu príspevku – aj okolo 80 eur, ale dlžnú sumu stále úročí vyšším úrokom. Ako keby tam ani príspevok nebol. V praxi to spôsobí pomalšie ubúdanie z dlhu.

Zákon vraví, že všetci účastníci úveru musia spĺňať podmienky príspevku. Dá sa to však rôznymi kľučkami obísť. Viacerí žiadatelia môžu mať viac ako 35 rokov, vyšší hrubý príjem, či dokonca ak vstúpia ako ručitelia, môžu poberať príspevok zároveň v inom úvere. 

Štátny príspevok pre mladých - skryté podmienky

Možno si o ňom počul, možno o ňom vieš viac a možno ho už aj využívaš. Poznáš všetky pravidlá a zákutia štátneho príspevku pre mladých? Je to skutočne tak, že keď ti banka povie, že máš úrok 0,1%, že si taký dobrý úrok aj dostal? 

Čo hovorí zákon a čo robia banky?

Nechcem byť zložitý, no dajme si pár čísel. Ak nemáš rád čísla, skoč až na ďalší odstavec.
Banka nám požičia najviac 50000€ za zvýhodnených podmienok. Väčšinou štát má znížiť úrok o 2% na 5 rokov, ešte 1% má pridať banka. Už tu začína prvý háčik. Nie vždy banka klientovi 1% dá. Často inak posudzujú klienta, ktorý príspevok chce a inak posudzujú toho, ktorý berie hypotéku bez príspevku. Príklad - banka dáva klientovi úrokovú sadzbu 2,9%. Na to klient povie, že by chcel dostať aj príspevok, lebo naň má nárok. Dostane mínus 3%, takže jeho úrok bude záporný? Nie. Urobí sa nový prepočet a on bude mať horšie podmienky. 

Druhá vážna a častá chyba býva pri tom, že nie každá banka dá príspevok na 100% hodnoty bytu. V ponuke, ktorú ti dajú to často ani nepíše a pokiaľ pri sebe nemáš špeciálnu úverovú kalkulačku, nezistíš to. Napríklad našiel si si byt za 50000€, ale zvýhodnený úrok dostaneš len na 35000€. Pritom keď si laicky čítaš ponuku z banky, tak to nevidíš.

Existujú však aj možnosti ako dostať dotáciu na celý byt...

5 rokov

Dieťa sa naučí zaviazať si topánky. Vysokoškolák za 5 rokov ukončí štúdium s titulom. Tak dlho platíme eurom v čase písania tohto článku. A na 5 rokov poskytuje štát príspevok pre mladých. Preto netreba rozmýšľať o tom, na ako dlho si zafixujeme úrok. Keď ti po 3 rokoch skončí garancia úroku a banka vie, že keby si odišiel do inej banky, musíš vrátiť peniaze štátu... čo im bráni dať ti nevýhodný úrok? Nevravím, že to urobia, len sa pýtam, čo by im malo brániť, keď môžu? 5 ročná fixácia nebýva ani oveľa drahšia a niekedy nie je drahšia vôbec. Odporúčam poradiť sa s odborníkom, na ktorého máte dobrú referenciu a ktorý nepracuje pre banku. 

Pokračovanie nabudúce...

V čase písania článku máme informácie, že banky rozdielne pristupujú k tomu, ako rýchlo ubúda z dlžnej sumy. Nabudúce sa pozrieme na to, ako to v skutočnosti je a ako sa dajú ušetriť ďalšie náklady keď využívate štátny príspevok, čo treba robiť počas prvých piatich rokov, ako zabrániť prekvapeniu po tom, ako príspevok skončí a ako využiť príspevok na dlhšie ako 5 rokov. 

Prečo si nikdy nekúpiť životné poistenie

Životné poistenie. Dve slová, na ktoré existuje obrovské množstvo názorov, pochvál aj nadávok. Finančný produkt, ktorý je určite najkontroverznejší zo všetkých. Kto by ho mal mať a pre koho sú to vyhodené peniaze? 

Nehádžete peniaze do koša?

Jedno si musíme uvedomiť. Poistenie je od slova poistiť = kryť nejaké riziko. Keď si poistím plechy na aute a rozbijem ho, pýtam od poisťovne peniaze. Keď ho nerozbijem, zaplatil som a peniaze späť nedostanem. Kam zmizli? No, časť si nechala poisťovňa a časť išla inému človeku, ktorý tiež zaplatil a auto rozbil. Teraz hovorme o pripoisteniach - mám rodinu a môj príjem do rodiny je dôležitý. Ak by som nemohol ísť do práce, rodine moje peniaze budú chýbať. Vždy potrebujem platiť účty, nájomné, stravu, školu deťom, možno úvery.
Je však nelogické poistiť na vysokú sumu človeka, ktorý peniaze do domácnosti neprináša. Dieťa, žena na materskej dovolenke, študent. Je to téma citlivá, no život prináša aj takéto okamihy. Je treba rozumne spravovať.

Sporenie v poistení

V staršom blogu som sa rozpísal o téme investičného poistenia. Viac nájdete TU. Len pripomeniem, že som skôr proti tomu, aby ľudia používali investovanie ako základný produkt. Väčšina poradcov ti to poradí ako prvé a najlepšie riešenie.
V každom prípade platí, že keď chceš v poistení šetriť, musí trvať aspoň 20 rokov. Keď máš poistku so šetrením na 3 roky, tak pozdravujem toho, kto ti ju predal a ty mi kľudne pošli mail a zachránime čo sa dá.

Ak by si mal človek vziať nejakú informáciu a doporučenie, tak by som povedal len základ
1. poistenie je produkt, ktorý slúži na zabezpečenie pred stratou príjmu.
2. šetrenie v poistení pokiaľ je investičné, sú vždy len sľuby a nie garancia.
3. doba je vždy 20 a viac rokov, krátkodobé šetrenie je strata peňazí.
4. vždy pred uzatvorením zmluvy sa poraď s odborníkom, prečítaj si, čo podpisuješ a nikdy neuzatváraj nič pod nátlakom.

Verím, že tento článok pomôže sa zorientovať. Osobná skúsenosť mi hovorí, že viac ako polovica ľudí vyhadzuje peniaze do koša, pretože nerozumejú významu a zmyslu tohto produktu.

orosmiroslav@gmail.com, 0918883224

Požič mi 10€, zajtra vrátim

Ponuky rôznych bánk aj nebánk na prenesenie si svojho úveru sa hrnú z každej strany. Je to preto, že klesli úroky. Mnohí ľudia na tejto informácii prerobia tisíce eur. Najčastejšie tí, ktorí nič neurobia a povedia si, že pôžičku zvládajú platiť tak ako je nastavená teraz. Druhá skupina ľudí sú tí, ktorí si úver prenesú, ale nevýhodne. Kedy sa to teda oplatí a kedy nie? 

Úroková sadzba

Je to číslo, na ktoré klienti pozerajú najčastejšie. Čím menej, tým lepšie. Samozrejme s výnimkami - poplatky za poskytnutie, poistenia (mnohokrát predražené), dvojaký úrok, poplatky sa predčasné splatenie, poplatky za mimoriadne splátky, je toho celkom dosť. Chybou je si myslieť, že sa stačí pozrieť na RPMN. Vôbec nie, takmer každá banka ho udáva podľa iných pravidiel. 

Doba splácania

Vždy najdlhšia možná. Keď chcete ušetriť na preplatení. Áno, je lepšie platiť malú splátku a pravidelne urobiť mimoriadny vklad ako si nastaviť splátky vysoké. Je to kvôli tomu, že keď urobíte mimoriadny vklad, neplatíte zaňho žiaden úrok, zatiaľčo splátka je vždy rozdelená na úrok a istinu. Chybou je preto nastaviť si úver na 3 roky, lebo na prvý pohľad preplatíte menej. 

Príklad:

Ján Cashmon si vzal úver na bývanie 50 000€ za úrok 4,5%(25 rokov) a potom si vzal úver na auto 10 000€ za úrok 9%(10 rokov). Dohromady spláca 278€ a 127€ = 405€

Ak by si úver spojil a znížil úrok, môže platiť 253€ mesačne, na 30 rokov. Samozrejme, že nechce platiť úver 30 rokov, lebo by viac preplatil. 150€, ktoré mesačne ušetrí použije na mimoriadne splátky. Ak tak urobí, zbaví sa celého úveru po 15 rokoch a 6 mesiacoch! Celkovo tak vráti 75330€. 

Ak by ostal sedieť a nič nerobil, vrátil by 98577€. Pri rovnakej splátke sme tak ušetrili: 

viac ako 23000€!!!

(pri refinancovaní úveru sa určite poraďte s nezávislým odborníkom)

Pri požičiavaní však platí základné pravidlo, ktoré je vždy nad všetkými týmito. Keď si za požičané peniaze kupujem niečo, čo ma o peniaze ďalej oberá, tak je úplne zle si vôbec požičať. Mnoho mladých ľudí si kúpia auto krátko potom, ako začnú pracovať... potom volajú kamarátom a chcú požičať 10€ do výplaty:)

Miroslav Oros, orosmiroslav@gmail.com, 0918883224

Ako dať zarobiť banke čo najviac

Banky fungujú jednoduchým spôsobom. Príjmu od ľudí peniaze a tie potom požičiavajú. Pozrieme sa na to, ako ich môžme čo najviac podporiť, aby sa náhodou nemali zle a nehrozilo, že zarobia na našich peniazoch maximum. Alebo naopak?

Zámerne píšem ironicky. Už mám dosť tej holubičej povahy Slováka, ktorý si požičia peniaze a čaká. Nechá sa unášať trhom a pravidlami banky. 30 rokov dokáže ničnerobením prerobiť tisícky eur a pri mesačnej splátke si len smutne povzdychne. Alebo zvláda a tak si povie, že načo si bude komplikovať život. Šťastná to banka, keď má takých klientov. 

Čo s nami robia

Osobná skúsenosť. Mal som hypotéku v banke, kde som klientom 11 rokov. Poznajú moju históriu, vidia každučký pohyb na účte. Ročný pohyb na účte rastie každý rok, som VIP klient (o tom, čo to je VIP klient a aká je to manipulácia tiež niekedy napíšem blog), hypotéka splácaná vždy načas. Pri výročí fixácie som dostal VIP ponuku. Bola o celé jedno percento vyššia ako v cudzej banke, ktorá ma nepozná. Bez poplatku som za veľkého protestu riaditeľa pobočky odišiel. V čistom som ušetril 1800 eur, za obdobie, kým mi znova nebudú chcieť zmeniť úrok. Ale potom odídem ešte raz. Doba vybavovania nepresiahla 4 hodiny práce. 

Za vernosť ste potrestaní. Podobne ako to zvykne byť u mobilných operátorov. Ale nečudujem sa. Pretože kým si neuvedomíme, že 1+1=2, banky nezmenia správanie. Ľudia si vezmú úver, či je to spotrebák, nebankovka alebo hypotéka a v 90% prípadoch s ním neurobia nič počas celej doby splácania. 

"Ja chcem mať kľud."

"Mám tam osobnú finančnú poradkyňu, určite mi nechce zle."

"Veď mám u nich účet x rokov, aj moji rodičia tam mali účet, musí to byť predsa najlepšie."

Nepochybujem, že je taký biznis výhodný. Nie však pre teba, ale pre banku! 

Jednoduchý vzorec

Keď platíš úver s úrokom 5% a môžeš mať 3%, ušetríš. Stačí odkontrolovať poplatky a háčiky, odporúčam využiť nezávislého profesionála a pozrieť sa na to, koľko budeš splácať a koľko budeš dlhovať po roku, po dvoch, po piatich. Keď máš tých úverov viac, je to zložitejšie, ale s najväčšou pravdepodobnosťou ušetríš ešte viac. 

Priprav sa na tlak, že keď budeš odchádzať zo svojej najlepšej dlhoročnej banky, posadia si ťa a vysvetlia ti, ako si pre nich dôležitý a prečo sa ti neoplatí odísť. Sedel som tam, viem. Riaditeľka ma vychválila a porozprávala, že robím chybu. Na chvíľku som dokonca pod tlakom lží zapochyboval. Čísla však nepustia. 

Zmena alebo nie

Sú to tvoje peniaze. Žiaden z tvojich úverov našťastie neplatím za teba. Sedením a neriešením sa však žiadna situácia nikdy dobre nevyriešila. Keď tomu nerozumieš do špiku kosti, nájdi si človeka, na ktorého máš dobré odporúčanie, ktorému dôveruješ. Nesmie však sedieť na pobočke v žiadnej banke. Aj keď si mnohých vážim a spolupracujem s nimi, ich práca je potrebná a dôležitá... poslali by ťa však ku konkurencii?

Miroslav Oros, orosmiroslav@gmail.com, 0918883224

Pre všetky moje deti

Sme tu pre nich. Ak by neexistovali, život na Zemi by zanikol. Hovoríme o deťoch a dnes sa rád podelím o jednu osobnú skúsenosť. Existujú rozdielne pohľady na to, ako zabezpečiť budúcnosť a štart do života pre jeden z najväčších zázrakov na tejto planéte. Tento článok som sa rozhodol napísať po zaujímavom tohto týždňovom stretnutí. Ale poďme pekne od začiatku. 

Téma, o ktorej na stretnutiach často debatujeme - ako zabezpečiť deťom peniaze na školu? Pomôcť im pri tom, keď si budú prvýkrát riešiť otázku bývania? Keď sa mladý človek rozhodne po štúdiu pre svadbu a založenie rodiny, okamžite rieši aj otázku bývania. Najčastejšie tak, že si kúpi byt v meste za 60000 € a požičia si tiež 60000€. Dnes sa pozrieme na to, či to môže byť inak. A či našim potomkom vôbec vieme pomôcť. 

Príbeh

Štvrtok, jeden z najchladnejších dní za posledných 52 rokov. Paradoxne sedím v zmrzlinárni, no dávam si horúci čaj namiesto vanilkovej. Manželský pár s päťročným chlapcom, pozvali ma a už mi čašník nesie jahodový koláč. Problém, ktorý riešia pomenovali takto: Dali sme chlapcovi šetrenie, keď sa narodil. Platíme tam každý mesiac a raz to rastie, raz nám to klesá, teraz tam máme 500€. Chceme niečo iné, niečo kde mu našetríme na štart do života a nebude to striedavo rásť a klesať. Chlapec sa medzitým hrá s ockovým mobilom, ešte ho úvahy jeho rodičov nezaujímajú. Po viacerých otázkach sme prišli na jednu dosť kľúčovú. Rodičia chcú mesačne odkladať sumu 10€. Možnosti viac nedovolia, škôlka je už teraz drahá, obaja sa boja že prídu o prácu. Asi čakáte aký finančný produkt navrhnem. Čakali aj oni, no zbytočne. Nenavrhnem žiaden. Vidím, že ich jediný syn pre nich naozaj veľa znamená, som presvedčený, že sa oňho chcú dobre postarať. 

Riešenie

Pripraviť deti na štúdium, či im pomôcť s bývaním v tomto prípade bude vyžadovať úplne iný spôsob uvažovania. Minimálne jeden z rodičov potrebuje byť ťahúňom rodinných financií. Pokiaľ má prísť skutočná pomoc a nielen plátanie za 10€ mesačne. Keby si dokázali odložiť aj dvakrát toľko, stále za 20 rokov našetria len 4800€ (nebudem počítať úročenie, rovnako ako nebudem počítať infláciu, približne sa vyrovnajú). Je to suma, ktorá naozaj pomôže? 

Obaja rodičia sú zaujímaví ľudia, dokážu komunikovať, celý čas sa cítim veľmi príjemne. Chlapec je slušne vychovaný a vedú ho k správnym hodnotám. Toto je viac ako suma, ktorú dostane vo svojej dospelosti. No mňa si zavolali nie preto, aby som súdil ich výchovu, ale preto, aby som pomohol. Otváram tému aktívnej spolupráce, pýtam sa, kde sa vidia o 5 rokov, či ich napĺňa práca, ktorú teraz robia, či sú spokojní s platom. Či si vedia predstaviť zmenu. Reagujú pozitívne a s obavami zároveň. Zvládneme to? Chcú vôbec ľudia takéto služby využívať? Môžte si odpovedať sami. Moja odpoveď je však veta, ktorú mi vravel môj otec- "Kto chce, nájde spôsob. Kto nechce nájde dôvod." Celé detstvo mi táto veta pílila uši a neznášal som, keď to vravel. Dnes viem, že mal pravdu. 

Rodičia nášho 5 ročného hrdinu chcú. Stretneme sa na budúci týždeň a budeme pokračovať v rozhovore. O tom, ako popri práci urobiť kariéru, kde nebude šéf rozhodovať o tom, koľko času strávime s našimi deťmi. Kde existuje možnosť dať im na štart do života skutočnú pomocnú ruku. Kde budú deti vedieť, že som urobil všetko to, čo môže dobrý otec pre rodinu urobiť.

Pretože vždy existuje jednoduchšia možnosť, povedať si, že na deti nemám čas alebo že nemám peniaze. Otázka však znie - hľadám spôsob ako sa to dá alebo výhovorku prečo to nejde?

Miroslav Oros, orosmiroslav@gmail.com, 0918883224